房產中介工作總結與計劃

　　總結是把一定階段內的有關情況分析研究，做出有指導性結論的書面材料，它可以幫助我們總結以往思想，發揚成績，不妨坐下來好好寫寫總結吧。你所見過的總結應該是什么樣的？下面是小編收集整理的房產中介工作總結與計劃，僅供參考，歡迎大家閱讀。

房產中介工作總結與計劃1

　　一、充分認識開展房地產市場秩序整治活動的重要性

　　開展房地產市場秩序專項整治活動，是落實科學發展觀、維護人民群眾利益的重要體現，是履行好政府市場監管職責，貫徹落實國家保增長、保民生、保穩定決策部署的重要舉措，也是推動反腐倡廉工作、維護公平和正義、構建社會主義和諧社會的一項重要內容。

　　各級、各有關部門一定要充分認識開展房地產市場秩序專項整治活動的重要性和緊迫性，以高度的責任感和使命感，采取有效措施，扎扎實實地搞好房地產市場秩序專項整治活動。通過整治，使全市房地產市場領域違法違規行為得到有效遏制，市場行為更加規范有序。

　　二、房地產市場秩序專項整治工作重點

　　（一）房地產項目審批和開發環節。重點查處在項目立項、土地取得、規劃審批、預售許可等環節的違法違規行為，查處非法占地、私自圈占集體土地、在集體土地上從事房地產開發經營、不按規定條件開發利用土地、不按項目核準批復的規模和內容建設、不按批準的規劃設計方案開發建設、抽逃注冊資本以及住宅小區內不按規劃條件進行配套建設等行為。

　　（二）房地產交易環節。重點查處未取得預售許可證或未按預售許可證批準范圍預售商品房、違規收取定金或預收款、房屋面積計算特別是分攤面積計算中弄虛作假或售房合同中不按規定標明套內建筑面積和分攤面積、擅自出租出售公用部位或配套設施、違規虛假或不規范廣告（包括未按規定刊登預售許可證號、使用房地產廣告禁止的廣告用語、未按規定的要求明示價格、面積等內容）以及囤房惜售、哄抬房價、偷稅漏稅等行為。

　　（三）房地產中介服務。重點查處未申領營業執照、未取得房地產中介服務資格或資質，私自從事房地產中介服務或超范圍從事房地產中介服務業務、虛假或不實信息騙取中介費、偽造（涂改、轉讓）房地產中介注冊證（資質證、資格證）、在房地產中介服務中弄虛作假、謀取不正當利益以及中介服務機構和中介從業人員參與炒房、擾亂市場正常秩序的行為。

　　（四）房地產物業管理。重點是查處開發企業未通過招投標方式選聘物業服務企業，違反規定將未繳存首期住宅專項維修資金的房屋交付買受人，沒有取得相應資質從事物業管理，物業服務企業不按物業服務合同約定的內容和標準提供服務、違反規定擅自設立收費項目、擅自改變公共建筑和公用設施用途等行為。

　　三、房地產市場秩序專項整治活動方法步驟

　　(四)總結鞏固階段（12月底前）。各領導小組成員單位對專項整治情況進行總結，連同依法查處的典型案例，書面報市房地產市場秩序專項整治活動領導小組辦公室，并做好迎接上級部門抽查的'準備工作。各職能部門要針對此次整治工作中發現的問題，建立健全房地產市場監管的長效機制，促進房地產市場的健康有序發展。

房產中介工作總結與計劃2

　　一、土地增值稅已成為重要稅種

　　我國1994年1月1日開征土地增值稅，十幾年來，對促進我國土地使用制度改革，推進房地產業健康發展，增加財政收入，發揮了作用，土地增值稅與營業稅、企業所得稅已成為重要稅種。進行一項土地增值稅清算鑒證，被鑒證單位營業稅1000萬元，企業所得稅1000萬元，土地增值稅也會達到這個水平。另外，土地增值稅稅率高，30%甚至是40%，房價高的地區無疑增值稅要很高，這些都說明土地增值稅是重要稅種。

　　二、審核鑒證難點多

　　1.普通住宅鑒別

　　鑒別是普通住宅還是非普通住宅，是實施土地增值稅審核鑒證的關鍵，因為鑒別為普通住宅房地產企業將享受增值額20%以下免征土地增值稅優惠，而非普通住宅是不能免征土地增值稅的，鑒別中有一個難點問題，即應由稅務部門來實施，還是應由社會中介組織來實施，目前規定與從稅務機關得到的答復存在不確定性。

　　另外一個難點，就北京地區而言，歷史上有兩個普通住宅鑒別標準，一個是北京市地方稅務局、首都規劃建設委員會辦公室《關于土地增值稅若干征收管理問題的補充通知》（京地稅二[1996]431號）規定標準：按單棟樓號平均每戶建筑面積120平方米以下為普通住宅；另一個是北京市建設委員會《關于公布北京市享受優惠政策普通住房標準的通知》（京建住[xx]528號）規定標準：小區建筑容稅率1.0（含）以上，單套建筑面積140（含）平方米以下，實際成交價低于同級別土地住房平均交易價格1.2倍以下，同時滿足三條標準的為普通住宅。鑒別普通住宅怎樣使用這些文件標準，是廢止[1996]431號文，還是[1996]431號文與[xx]528號文共同使用等，沒有十分明確規定。

　　筆者認為，普通住宅的鑒別應由稅務部門來實施，稅務部門代表政府有權威性，過去也是由稅務部門向房地產開發商提供《普通住宅審核表》來實施的。至于怎樣使用文件標準來鑒別普通住宅，筆者認為，北京市xx年5月30日公布了普通住宅新的三個標準，那么，xx年6月1日之前房屋竣工的土地增值稅清稅項目，鑒別普通住宅應執行京地稅二[1996]431號文件規定，而之后房屋竣工的執行京建住[xx]528號文新規定。這符合實體法從舊，程序法從新的法律規定原則。

　　國家對全國范圍的普通住宅問題也曾作出規定：xx年6月1日起，應同時滿足住宅小區建筑容積率1.0以上、單套建筑面積120平方米以下、實際成交價低于同級別土地住宅平均交易價1.2倍以下的為普通住宅，這也說明xx年6月1日之后竣工的房屋，普通住宅鑒別要使用1.0以上、120平方米以下、1.2倍以下三個標準規定。

　　普通住宅鑒別，還存在一個不能忽視的問題，普通住宅標準僅對商品住宅而言，不適用非住宅（商鋪）。

　　2.容積率的計算

　　xx年5月國家規定了滿足三條標準的房屋為普通住宅，其中住宅小區建筑容積率要在1.0以上，這是一個平均化、綜合性標準條件，筆者覺得還不夠妥當。房地產企業往往成片開發房屋，各種屬性棟樓俱在，需要每棟樓去鑒別是普通住宅還是非普通住宅為宜，使用棟樓容積率更為妥當些、貼切些。然而，如何計算棟樓容積率呢？小區平均化、綜合性容積率，按照國家規劃部門《審定設計方案通知書》總建筑面積與用地面積相除求得，棟樓容積率可按房屋實測報告書商品住宅實測可售面積（不包括非住宅實測可售面積、未公攤實測面積）與棟樓分攤的用地面積相除求得，棟樓分攤的用地面積可采用土地出讓合同分攤用地面積數。

　　3.可售面積問題

　　土地增值稅審核鑒證，須臾離不開房屋實測報告書中可售面積。當預售的房地產開發建筑面積達到可售總面積85%以上時，要進行土地增值稅清算，計算售房平均單價也要使用可售面積。棟樓分為商品住宅可售面積，還有商品非住宅（底商）可售面積，地下車位整體轉讓某單位的，還應分出地下車位可售面積。商品住宅可售面積是最重要的，應依據實測報告書數據，摘取加計確認，不要把實測報告書單獨列示的未公攤面積加計入，向購房人（業主）出售車位的，車位可售面積也不要加計入。

　　4.應付工程款與預提費用

　　國家稅務總局在國稅發[20xx]187號文規定：“房地產開發企業的預提費用，除另有規定外，不得扣除。”北京市地方稅務局貫徹187號文進一步規定：“各項預提（或應付）費用不得包括在扣除項目金額中”，這里“或應付”所說的應付費用，筆者認為是指會計核算計入“應付賬款”科目中的預提費用事項，并不是指“應付工程款”一類應付款。

　　預提費用不得列在扣除項目金額中扣除，規定正確，而符合條件的應付工程款，即有嚴密合同協議，有洽商變更增項減項手續，有工程監理審批，特別是有的還獲得了工程款正式發票，應該允許列在扣除項目金額中扣除。

　　房地產企業開發事項需求資金大、周期長，出現成本已經發生，而款項未支付工程款是很正常的，沒有一家房地產企業能夠在不發生負債的狀況下完成開發。允許正常應付工程款列在扣除項目金額中扣除，也體現了稅負公平性原則，不能只要求房地產企業在清算中將收益入足，而不要求房地產企業在清算中將合理合法的成本――應付工程款入足。

　　5.四項成本新規定

　　國家稅務總局在國稅發[20xx]187號文中首次提出“四項成本”問題，即“房地產開發企業辦理土地增值稅清算所附送的.前期工程費，建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不完整的，地方稅務機關可參照當地建設工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結合房屋結構、用途、區位等因素，核定上述四項成本的單位面積金額標準，并據以計算扣除。”

　　北京市地方稅務局貫徹187號文則規定：清算項目中四項成本每平方米扣除額，明顯高于《分類房產單位面積建安造價表》單方造價金額的，稅務機關應核定扣除額。

　　四項成本新規定是國家針對多年來土地增值稅征收還不盡人意而提出的，僅對商品住宅而言，不包含非住宅（底商）四項成本。社會中介組織人員鑒證中，要將住宅與非住宅四項成本分開，計算出商品住宅四項成本，去與國家規定的標準成本對照，圓滿完成土地增值稅鑒證。

　　6.出具鑒證報告的計稅單位

　　筆者近期看到幾篇籌劃土地增值稅的文章，有的籌劃追求“避稅”，將必須分開進行土地增值稅計算的兩個計稅單位，等劃為一個計稅單位去計算、去“避稅”，節省的稅實際是偷到的稅。

　　社會中介組織在進行土地增值稅鑒證中，一定要劃清計稅單位，按計稅單位的具體情況去出具鑒證報告，該分開出報告的，要分開出報告，需要合在一起出報告的，且不能多余的分開去出報告。按劃分的計稅單位去出報告，大致有兩類情況：

　　（1）單棟樓開發清算項目。有非住宅（底商）的，當住宅部分為普通住宅的，應將住宅與非住宅（底商）作為兩個計稅單位分開出具報告；當住宅部分為非普通住宅的，可以將住宅與非住宅（底商）合為一個計稅單位出具報告。沒有非住宅（底商）的，則住宅為一個計稅單位出具報告。

　　（2）多棟樓（分期分批開發、開發小區開發等）開發清算項目。應按單個棟樓入手劃清計稅單位出報告。首先，劃清單棟樓住宅計稅單位與非住宅（底商）計稅單位，進而劃清住宅計稅單位是普通住宅還是非普通住宅計稅單位，再對配套設施醫院、學校、幼兒園、郵電通訊、會所等進行劃分，有償轉讓的劃分為一個計稅單位，移交政府或公用事業單位用于非營利性社會公共事業的劃分為另外一個計稅單位。

　　多棟樓開發清算項目，按單棟樓計稅單位出報告為宜，對于開發期間同一、棟樓屬性一致、樓層結構相同、成本規模相同、同為普通住宅或同為非普通住宅、同為有償轉讓或同為用于非營利性社會公共事業，可以合為一個計稅單位出報告，但要持謹慎性原則，還要注意與主管稅務部門溝通。杜絕將不一致性的棟樓計稅單位合為一個計稅單位出報告，避免稅收流失。

　　三、審核鑒證專業技術要求高

　　一是要求社會中介組織人員對企業仍在使用的《房地產開發企業會計制度》、《施工、房地產開發企業財務制度》有較深的理解，特別對開發成本六項成本，即取得土地使用權支付的費用、土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費用分類知之較深。社會中介組織人員要懂得會計、稅法，也要懂一些工程預算及技術問題，要懂經濟類法規，還要了解一些建筑法規，會編成本支出會計分錄，也要會看一些建筑圖紙。

　　二是要求社會中介組織人員有較高的電腦技術水平。房地產企業建一棟樓幾千萬元，甚至幾億元。建一片樓是幾十億元，甚至是上百億元，相應會計核算憑證多、賬冊多，工程合同協議也十分龐大。這就要求社會中介組織人員會用電腦從被鑒證單位核算系統或局域網“導取”數據，篩選、分類、審核、打印輸出鑒證數據底稿，實現土地增值稅鑒證程序化、電算化。

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