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房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)策劃書(實(shí)用)
不經(jīng)意間，一段時(shí)間的工作已經(jīng)結(jié)束了，我們又將迎來(lái)新的工作內(nèi)容，有新的工作目標(biāo)，此時(shí)需要提前做好策劃書了。你知道寫策劃書需要注意哪些問(wèn)題嗎？下面是小編整理的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)策劃書，希望能夠幫助到大家。
房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)策劃書1
引言：
房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)基本生產(chǎn)要素，是發(fā)展社會(huì)經(jīng)濟(jì)和改善人民生活物質(zhì)條件的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)之一，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系中占有重要地位。房地產(chǎn)開發(fā)的造價(jià)控制，直接影響到工程的造價(jià)和進(jìn)度、質(zhì)量的好壞，是房地產(chǎn)項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)，所以成本控制的周期也較長(zhǎng)，這給目標(biāo)成本的設(shè)定、信息的收集與分析、績(jī)效考核都帶來(lái)了不少的困難。此外由于開發(fā)周期長(zhǎng)，成本的信息涉及面廣，影響地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的不確定因素多。例如，關(guān)于拆遷國(guó)家雖然有較詳細(xì)的政策，但最終的金額主要還是開發(fā)商與拆遷者談判的結(jié)果，其中的不確定性也較大，成本預(yù)算往往被突破。建筑安裝成本、基礎(chǔ)設(shè)施成本、配套設(shè)施成本主要受市場(chǎng)建筑材料價(jià)格波動(dòng)的影響以及建筑市場(chǎng)供求關(guān)系的影響。因此，在整個(gè)開發(fā)過(guò)程中，無(wú)論是市場(chǎng)因素還是人為因素對(duì)成本都有較大的影響且不易預(yù)測(cè)，眾多的影響因素和不確定因素增加了開發(fā)項(xiàng)目成本控制的難度。
目前，大多數(shù)開發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)工程造價(jià)的控制，局限在施工預(yù)算、結(jié)算而忽視全程的`造價(jià)控制，其結(jié)果是事倍功半，控制效果不甚理想。本文認(rèn)為，要想做好房地產(chǎn)開發(fā)造價(jià)的控制，必須從貫穿房地產(chǎn)開發(fā)的全過(guò)程入手，做好每一階段的造價(jià)控制。
1、房地產(chǎn)開發(fā)全過(guò)程造價(jià)階段劃分及其特點(diǎn)
目前，根據(jù)我國(guó)建設(shè)工程項(xiàng)目的建設(shè)程序，房地產(chǎn)項(xiàng)目從醞釀、規(guī)劃、建設(shè)到投入使用大致分為4個(gè)階段：項(xiàng)目投資決策階段（項(xiàng)目建議書、可行性研究、投資收益分析），項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段（項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、方案審批），項(xiàng)目實(shí)施階段（施工階段），項(xiàng)目竣工結(jié)算階段。
1.1在項(xiàng)目投資決策階段，開發(fā)商依據(jù)建議書編制初步投資估算，做可行性研究報(bào)告時(shí)編制詳細(xì)投資估算，由于都是投資估算，一般誤差在＋30％到—20％之間，所以誤差較大。這一階段建設(shè)工程造價(jià)控制的難點(diǎn)是：第一，項(xiàng)目具體實(shí)施方案尚未確定，估算難以達(dá)到準(zhǔn)確；第二，此階段開發(fā)商有時(shí)是為了爭(zhēng)取項(xiàng)目的開工，行政決策意識(shí)比較強(qiáng)，投資估算偏小；第三，投資估算所選用的數(shù)據(jù)資料信息有時(shí)難以真實(shí)的反應(yīng)實(shí)際情況。
1.2在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，從控制建設(shè)工程造價(jià)來(lái)說(shuō)一般又分為4個(gè)小階段：第一，方案規(guī)劃階段，該期間開發(fā)商應(yīng)根據(jù)方案圖紙和說(shuō)明書，作出含有各專業(yè)的詳盡的建安造價(jià)估算書；第二，初步設(shè)計(jì)階段，開發(fā)商根據(jù)初步設(shè)計(jì)圖紙和說(shuō)明書及概算定額（擴(kuò)大預(yù)算定額或綜合預(yù)算定額）編制初步設(shè)計(jì)總概算；概算一經(jīng)批準(zhǔn)，即為控制擬建項(xiàng)目工程造價(jià)的最高限額；第三，技術(shù)設(shè)計(jì)階段（擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)階段，簡(jiǎn)稱擴(kuò)初），開發(fā)商應(yīng)根據(jù)技術(shù)設(shè)計(jì)的圖紙和說(shuō)明書及概算定額（擴(kuò)大預(yù)算定額或綜合預(yù)算定額）編制初步設(shè)計(jì)修正總概算；第四，施工圖設(shè)計(jì)階段，開發(fā)商應(yīng)根據(jù)施工圖紙和說(shuō)明書及預(yù)算定額編制施工圖預(yù)算，用以核實(shí)施工圖階段造價(jià)是否超過(guò)批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)慨算。施工圖預(yù)算是確定承包合同價(jià)，結(jié)算工程價(jià)款的主要依據(jù)。設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制是一個(gè)有機(jī)聯(lián)系的整體，各設(shè)計(jì)階段的造價(jià)（估算、概算、預(yù)算）相互制約、相互補(bǔ)充，前者控制后者，后者補(bǔ)充前者，共同組成設(shè)計(jì)階段的控制系統(tǒng)。
1.3在項(xiàng)目實(shí)施期間，開發(fā)商主要按照施工圖紙，結(jié)合承包方實(shí)際完成的工程量，以合同價(jià)為基礎(chǔ)，撥付工程款。該階段造假控制的難點(diǎn)在：第一，因物價(jià)上漲所引起的造價(jià)提高；第二，由于設(shè)計(jì)中難以預(yù)計(jì)而在施工階段實(shí)際發(fā)生的工程和費(fèi)用；第三，考慮到業(yè)主提高標(biāo)準(zhǔn)，指定材料、設(shè)備而引起的工程費(fèi)用的上漲。
1.4在竣工驗(yàn)收階段，全面匯集在工程建設(shè)過(guò)程中實(shí)際花費(fèi)的全部費(fèi)用，開發(fā)商以合同和工程實(shí)體為基礎(chǔ)，如實(shí)體現(xiàn)建設(shè)工程的實(shí)際造價(jià)，編制竣工決算。
2、房地產(chǎn)開發(fā)四個(gè)階段的造價(jià)控制對(duì)策
2.1項(xiàng)目投資決策階段，是影響項(xiàng)目成功與否和做好造價(jià)控制的關(guān)鍵階段。方案的選定和投資估算的定位是建設(shè)項(xiàng)目的核心，這一階段不僅關(guān)系到目標(biāo)實(shí)現(xiàn)時(shí)間的長(zhǎng)短、質(zhì)量的優(yōu)劣，也是全過(guò)程造價(jià)控制的源頭，對(duì)以后各階段的造價(jià)控制起指導(dǎo)作用。如何在這一階段把質(zhì)量、造價(jià)和工期結(jié)合好。就需要進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)研、詳細(xì)的資料收集和反復(fù)的方案比較，盡可能選出最佳組合，做出科學(xué)的決策。要成立投資策劃部門，根據(jù)公司現(xiàn)有的資金、土地儲(chǔ)備情況及融資能力，結(jié)合當(dāng)前市場(chǎng)行情，進(jìn)行必要的、專業(yè)的分析論證，確定項(xiàng)目的可行性。建立項(xiàng)目審查制，公司做出的投資分析報(bào)告還應(yīng)聘請(qǐng)專業(yè)咨詢公司的有關(guān)專家進(jìn)行審查，提出相應(yīng)的改進(jìn)措施，供決策層決定。其次，依靠公關(guān)工作，合理合法地降低項(xiàng)目造價(jià)，也是控制項(xiàng)目造價(jià)的有效途徑。
在另一個(gè)層面上，開拓金融業(yè)務(wù)，提高融資能力，增強(qiáng)項(xiàng)目活力，降低財(cái)務(wù)費(fèi)用也是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本控制的重要工作。在房地產(chǎn)開發(fā)中，金融資本同項(xiàng)目資本相互獨(dú)立而又緊密結(jié)合，房地產(chǎn)業(yè)離開金融業(yè)的支持和配合，將會(huì)寸步難行。目前，房地產(chǎn)行業(yè)普遍存在融資渠道單一，利率水平較高，貨幣供應(yīng)過(guò)緊的狀況。真正完善的房地產(chǎn)融資體系必須是兩條腿走路：一是依靠銀行；二是依靠資本市場(chǎng)。因此，積極拓寬房地產(chǎn)項(xiàng)目融資渠道，降低房地產(chǎn)開發(fā)財(cái)務(wù)費(fèi)用，增加企業(yè)信貸規(guī)模，對(duì)降低資金成本，分散和降低項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)也具有重要作用。
2.2項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，是除了項(xiàng)目決策之外影響項(xiàng)目投資最大的階段。該階段的成果，通常就是用圖紙表示的具體設(shè)計(jì)文件。在這個(gè)階段項(xiàng)目成果的功能、基本實(shí)施方案和主要投入就基本確定了。項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段對(duì)總投資的影響較大，一般建設(shè)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)為20％—30％，項(xiàng)目使用功能影響在10％—20％。數(shù)據(jù)表明項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段對(duì)項(xiàng)目投資具有重要影響，要想有效地控制工程造價(jià)，就要抓住設(shè)計(jì)階段這個(gè)重要環(huán)節(jié)。
具體來(lái)講，可從以下三個(gè)方面控制。
其一、實(shí)行設(shè)計(jì)方案招投標(biāo)制度。通過(guò)設(shè)計(jì)招投標(biāo)來(lái)選擇優(yōu)秀的設(shè)計(jì)單位，從而保證設(shè)計(jì)的先進(jìn)性、合理性、準(zhǔn)確性。同時(shí)通過(guò)招投標(biāo)還可以選擇到優(yōu)秀的設(shè)計(jì)方案，避免因建筑產(chǎn)品設(shè)計(jì)落后影響銷售，造成資金長(zhǎng)期得不到回收，經(jīng)濟(jì)效益無(wú)法保證。
其二、實(shí)行項(xiàng)目限額設(shè)計(jì)。限額設(shè)計(jì)，就是按照批準(zhǔn)的可行性研究報(bào)告的投資估算控制初步設(shè)計(jì)，按批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)總概算控制施工圖設(shè)計(jì)，同時(shí)各專業(yè)在保證達(dá)到使用功能的前提下按分配的限額整制設(shè)計(jì)，保證投資總限額不被突破。
其三、進(jìn)行設(shè)計(jì)圖紙多方評(píng)審。加強(qiáng)圖紙會(huì)審，將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前。在設(shè)計(jì)階段，克服設(shè)計(jì)方案的不足或缺陷，所花費(fèi)的代價(jià)最小，可取得的效果最好。在工程施工前，對(duì)圖紙技術(shù)上的合理性、施工上的可行性、工程造價(jià)的經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行審核，從各個(gè)不同角度對(duì)設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行全面的審核管理工作，以求得提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，避免因設(shè)計(jì)考慮不周或失誤給施工帶來(lái)影響，達(dá)到造價(jià)控制要求。
房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)策劃書2
一、緒論
國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。促進(jìn)我市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高、帶動(dòng)力強(qiáng)。提高居民住房水平，改善人居環(huán)境，構(gòu)建和諧社會(huì)的重要內(nèi)容；拉動(dòng)投資增長(zhǎng)，促進(jìn)住房消費(fèi)，帶動(dòng)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要手段；加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，完善城市功能，提高城市競(jìng)爭(zhēng)力的重要途徑。各地各部門要進(jìn)一步提高認(rèn)識(shí)，采取有力措施，進(jìn)一步規(guī)范我市房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。
指導(dǎo)思想：按照城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)要求。以改善人居環(huán)境為目的堅(jiān)持住房市場(chǎng)化的基本方向，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，建立和完善廉租住房制度，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。
發(fā)展目標(biāo)：年底。完善住房保障體系，以適應(yīng)不同層次的住房需求；末，城鎮(zhèn)住房商品化率要達(dá)90%以上，住房成套率要達(dá)90%以上，期間住宅竣工面積累計(jì)達(dá)到670萬(wàn)平方米，其中經(jīng)濟(jì)適用住房100萬(wàn)平方米，城鎮(zhèn)人均住房建筑面積達(dá)到36平方米。要在國(guó)家統(tǒng)一宏觀調(diào)控政策指導(dǎo)下，進(jìn)一步整頓、規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價(jià)格基本穩(wěn)定。
二、堅(jiān)持科學(xué)規(guī)劃調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間布局
（一）制定和實(shí)施住房建設(shè)規(guī)劃。市區(qū)及各縣（市）要按照《市人民政府關(guān)于印發(fā)〈市住房發(fā)展規(guī)劃〉通知》黃政發(fā)〔〕33號(hào)）要求。并做好組織實(shí)施工作。規(guī)劃要明確“期間，特別是今明兩年普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房的建設(shè)目標(biāo)。要嚴(yán)格按照《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見的通知》〔〕37號(hào)）要求，明確新建住房結(jié)構(gòu)比例，重點(diǎn)發(fā)展?jié)M足當(dāng)?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r(jià)位、中小套型的普通商品住房。
（二）進(jìn)一步強(qiáng)化城市規(guī)劃的龍頭作用。要根據(jù)各地的住房發(fā)展規(guī)劃要求。落實(shí)項(xiàng)目的具體空間布局。城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的所有房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，必須符合城市規(guī)劃，堅(jiān)持高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。嚴(yán)禁在集體土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。規(guī)劃、國(guó)土資源部門要將近期擬開發(fā)建設(shè)地塊及其規(guī)劃設(shè)計(jì)條件向社會(huì)公開，接受社會(huì)監(jiān)督。已批準(zhǔn)的房地產(chǎn)項(xiàng)目確需變更用地性質(zhì)和規(guī)劃指標(biāo)的必須按規(guī)定程序重新報(bào)請(qǐng)國(guó)土資源、規(guī)劃部門審批。
（三）嚴(yán)格控制零星分散建設(shè)。市、縣（市）城市規(guī)劃部門要根據(jù)舊城改造需要。停止審批市區(qū)和縣（市）城區(qū)所在地中心區(qū)的零星分散建設(shè)項(xiàng)目。從年起，新建住宅必須納入住宅小區(qū)規(guī)劃（符合控制性詳細(xì)規(guī)劃的臨街項(xiàng)目符合街景規(guī)劃的除外）通過(guò)幾年努力，建設(shè)一批設(shè)施全、環(huán)境美，具有示范性、帶動(dòng)性的多功能住宅小區(qū)。
（四）堅(jiān)決停止行政事業(yè)單位自建住房。禁止任何單位以集資合作建房和定向開發(fā)名義變相搞實(shí)物分配或進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)。從發(fā)文之日起。包括已辦理立項(xiàng)審批和規(guī)劃、用地、施工手續(xù)而尚未開工的項(xiàng)目，一律停止開工建設(shè)；一律停批單位變相搞實(shí)物分配或進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的集資合作建房項(xiàng)目；市、縣（市）兩級(jí)發(fā)展改革、規(guī)劃、國(guó)土資源、建設(shè)等部門不得為此類項(xiàng)目辦理核準(zhǔn)以及立項(xiàng)報(bào)建審批手續(xù)。企業(yè)原則上不得自建住房，但住房困難戶較多的工礦區(qū)和困難企業(yè)，由房地產(chǎn)行政主管部門按經(jīng)濟(jì)適用房管理要求進(jìn)行審查，并報(bào)所在市、縣（市）人民政府批準(zhǔn)后，方可實(shí)施，且參加集資合作建房的對(duì)象必須限定在本單位無(wú)房戶和符合市、縣（市）人民政府規(guī)定的住房困難家庭。凡已享受房改政策，購(gòu)買了經(jīng)濟(jì)適用住房或參加了集資、合作建房的人員，不得再次參加集資、合作建房。
（五）今后一律停止新的私宅用地審批。城郊農(nóng)業(yè)戶口人員宅基地供應(yīng)對(duì)象只限于本村祖居戶。宅基地的取得方式、條件等按國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)政策執(zhí)行，（市）中心城區(qū)。已供宅基地不得私下轉(zhuǎn)讓。嚴(yán)禁在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)以個(gè)人名義報(bào)建私宅的方式變相進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)交易。
三、規(guī)范土地市場(chǎng)建立房地產(chǎn)用地統(tǒng)一儲(chǔ)備供應(yīng)制度
（六）城區(qū)、各縣（市）城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的土地由政府統(tǒng)一征用。建立“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一收儲(chǔ)、統(tǒng)一供應(yīng)”機(jī)制。嚴(yán)禁先用后批，私下交易。市、縣（市）所在老城區(qū)存量土地，由市、縣（市）土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心與現(xiàn)使用者協(xié)商形成收儲(chǔ)意向后，納入市、縣（市）土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心收購(gòu)計(jì)劃，經(jīng)地價(jià)評(píng)估后，按照“參考周邊地區(qū)土地收購(gòu)價(jià)格，保障原土地使用者合理收益”原則，由市、縣（市）土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心給付原土地使用者一定收購(gòu)資金予以儲(chǔ)備，各單位不得私下轉(zhuǎn)讓或建房。今后凡經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)項(xiàng)目用地由市國(guó)土資源部門按招標(biāo)、拍賣、掛牌方式組織出讓；嚴(yán)禁城區(qū)各單位、各村、居民委員會(huì)私下向單位、個(gè)人和開發(fā)商供地，嚴(yán)禁向城鎮(zhèn)居民及非本村村民供應(yīng)宅基地。國(guó)土資源部門要根據(jù)用地需求預(yù)測(cè)，編制年度供地計(jì)劃，建立用地計(jì)劃公告制度，并根據(jù)市場(chǎng)供求現(xiàn)狀和市國(guó)土資源部門年度用地計(jì)劃供地，合理調(diào)控地價(jià)。
四、嚴(yán)格市場(chǎng)準(zhǔn)入制度規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理
（七）房地產(chǎn)開發(fā)主管部門要嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。限制并淘汰一批條件不具備、行為不規(guī)范的開發(fā)企業(yè)。要強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金管理，嚴(yán)禁抽逃注冊(cè)資金、虛假投資等行為。現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注冊(cè)資金不到位的限半年內(nèi)到位，逾期不到位的相關(guān)部門依法吊銷其執(zhí)照和資質(zhì)證書。
（八）嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)費(fèi)征收。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目要按照有關(guān)規(guī)定。足額繳納土地出讓金、耕地占用稅、契稅等稅費(fèi)，以及土地辦證規(guī)費(fèi)和城建配套費(fèi)等工程報(bào)建規(guī)費(fèi)，不得以任何理由申請(qǐng)減免。
（九）發(fā)展改革、規(guī)劃、國(guó)土資源、建設(shè)、房地產(chǎn)管理等部門是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目審批管理環(huán)節(jié)中的重要職能部門。各部門之間應(yīng)加強(qiáng)配合，整體聯(lián)動(dòng)，建立房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目審批工作聯(lián)系制度。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目報(bào)發(fā)展改革部門核準(zhǔn)前，必須首先由規(guī)劃部門就項(xiàng)目選址提出審查意見，國(guó)土資源部門提出用地計(jì)劃意見，房管部門提出項(xiàng)目建設(shè)條件意見。沒有取得《建設(shè)項(xiàng)目選址意見書》建設(shè)用地計(jì)劃通知書》和《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見書》其它部門不得辦理相關(guān)的手續(xù)。
（十）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)。并認(rèn)真執(zhí)行質(zhì)量、安全監(jiān)督和竣工驗(yàn)收備案制度，確保工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)優(yōu)、功能全、環(huán)境美、質(zhì)量高、服務(wù)好。住宅小區(qū)建設(shè)中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須嚴(yán)格按照規(guī)劃設(shè)計(jì)要求和土地出讓合同約定進(jìn)行開發(fā)。要完善住宅小區(qū)中各項(xiàng)共用配套設(shè)施的建設(shè)，老城區(qū)住宅小區(qū)綠化率不低于30%新城區(qū)小區(qū)綠化率不低于35%建筑容積率控制在國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)之內(nèi)。凡基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施不到位的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不得交付使用。房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)單位要對(duì)其開發(fā)建設(shè)的住宅質(zhì)量負(fù)最終責(zé)任，并向買受人提供住宅質(zhì)量保證書和使用說(shuō)明書。
五、整頓市場(chǎng)秩序優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境
（十一）房地產(chǎn)行政主管部門要加大房地產(chǎn)管理的執(zhí)法力度。規(guī)范市場(chǎng)秩序。重點(diǎn)查處商品房開發(fā)、交易和中介服務(wù)環(huán)節(jié)的違規(guī)行為。對(duì)違反城市規(guī)劃、無(wú)證或越級(jí)開發(fā)、私下交易、合同欺詐、面積縮水、重復(fù)抵押、多頭出售等不法行為要從嚴(yán)查處。要嚴(yán)格商品房預(yù)售審批，建立商品房預(yù)售款監(jiān)管制度，加強(qiáng)商品房預(yù)售項(xiàng)目審批后的跟蹤管理。已經(jīng)批準(zhǔn)預(yù)售的房地產(chǎn)項(xiàng)目，核發(fā)預(yù)售許可時(shí)，應(yīng)同時(shí)在國(guó)土資源部門備案，并在土地使用權(quán)證上予以注記，防止用于其他項(xiàng)目辦理抵押貸款。加強(qiáng)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員的資格管理，未取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照、房地產(chǎn)中介資格證書的中介機(jī)構(gòu)，不得從事中介業(yè)務(wù)。大力推行“放心中介”活動(dòng)，切實(shí)解決因房地產(chǎn)交易不規(guī)范造成的'群體上訪、重復(fù)上訪等問(wèn)題，切實(shí)維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。
六、加快經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房制度建設(shè)逐步解決中低收入家庭住房問(wèn)題
（十二）要將建立健全廉租住房保障制度納入各級(jí)政府目標(biāo)責(zé)任管理。即實(shí)物配租、租金補(bǔ)貼和租金核減，結(jié)合我市情況，以住房租賃補(bǔ)貼為主，實(shí)物配租和租金核減為輔。各地要按照市政府出臺(tái)的市城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理實(shí)施辦法》全面實(shí)施廉租住房保障。
（十三）要按照國(guó)家政策要求。各級(jí)政府要從財(cái)政預(yù)算中安排一定的資金用于廉租住房補(bǔ)貼，將住房公積金增值收益按規(guī)定提取城市廉租住房補(bǔ)充資金，明確土地出讓凈收益的5%用于廉租住房制度建設(shè)的資金，進(jìn)一步加大政府投入，確保廉租住房建設(shè)順利實(shí)施。
（十四）要嚴(yán)格按照《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》規(guī)定。落實(shí)經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目招投標(biāo)制度，切實(shí)降低開發(fā)建設(shè)成本。嚴(yán)格將經(jīng)濟(jì)適用住房套型面積控制在80平方米左右，最高不得超過(guò)90平方米。要嚴(yán)格控制銷售價(jià)格，完善申請(qǐng)、審批、公示制度，使經(jīng)濟(jì)適用住房真正解決中低收入家庭的住房需要。
七、拓寬融資渠道優(yōu)化金融服務(wù)
（十五）開放房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)。形成良性循環(huán)；支持本市范圍內(nèi)具有資信優(yōu)勢(shì)的房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)增資擴(kuò)股、收購(gòu)兼并和資產(chǎn)重組等形式，形成一批實(shí)力雄厚、競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)的大型企業(yè)或大型企業(yè)集團(tuán)，提高產(chǎn)業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力。
（十六）支持和引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)開展業(yè)務(wù)創(chuàng)新。增加二手房貸款等個(gè)人住房信貸品種；推行多種還款方式，滿足不同年齡層次、不同收入水平居民的購(gòu)房貸款需求。大力發(fā)展住房公積金委托貸款，對(duì)符合貸款條件的對(duì)象要簡(jiǎn)化委托貸款手續(xù)，改進(jìn)服務(wù)，方便職工辦理住房貸款。要加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款審核管理，嚴(yán)禁違規(guī)發(fā)放房地產(chǎn)貸款；加強(qiáng)對(duì)預(yù)售款和信貸資金使用監(jiān)督管理，防止挪作他用。要加快建立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和貸款個(gè)人誠(chéng)信系統(tǒng)建設(shè)，完善房地產(chǎn)抵押登記制度，打擊各種騙貸騙資行為，控制和化解房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)金融穩(wěn)定。
八、推進(jìn)物業(yè)管理改善居住環(huán)境
（十七）要加大宣傳力度。各建設(shè)單位在項(xiàng)目建設(shè)的同時(shí)，要按規(guī)定選聘具有資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理，并簽訂前期物業(yè)管理委托合同。
（十八）進(jìn)一步健全完善住房專項(xiàng)維修金制度。要加大維修金的歸集力度。確保維修金依法收取。新交付使用的住宅，開發(fā)建設(shè)單位、購(gòu)房者不按規(guī)定繳交維修基金的房地產(chǎn)行政主管部門有權(quán)拒絕辦理相關(guān)房屋權(quán)屬證書。
通過(guò)業(yè)主委員會(huì)選聘具有資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理。物業(yè)管理行政主管部門要嚴(yán)格物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)核定工作，（宅小區(qū)組建業(yè)主委員會(huì)。嚴(yán)把市場(chǎng)準(zhǔn)入關(guān)，進(jìn)一步整頓、規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)。
九、改善發(fā)展環(huán)境完善服務(wù)體系
（二十）建立聯(lián)動(dòng)機(jī)制。組織規(guī)劃、國(guó)土資源、發(fā)展改革、建設(shè)、房管等相關(guān)部門，對(duì)住宅與房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行集中會(huì)審，共同決策，聯(lián)合審批。確保開發(fā)項(xiàng)目符合城市發(fā)展總體規(guī)劃、土地利用規(guī)劃，確保住宅供應(yīng)與市場(chǎng)需求相適應(yīng)，確保我市的房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康和諧發(fā)展。
（二十一）建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和信息制度。縣（市）人民政府要抓緊開展住房狀況調(diào)查。建立健全房地產(chǎn)信息系統(tǒng)和信息制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息透明度。要完善市場(chǎng)監(jiān)測(cè)分析工作機(jī)制，統(tǒng)計(jì)和房地產(chǎn)主管部門要定期公布市場(chǎng)供求和房?jī)r(jià)情況，全面、及時(shí)、準(zhǔn)確地市場(chǎng)供求信息。
房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)策劃書3
隨著城市建設(shè)的發(fā)展和人們對(duì)房屋居住的需求，房地產(chǎn)業(yè)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，對(duì)于解決舊城改造，改善人民的居住水平，乃至城市的發(fā)展，具有十分重要的意義。同時(shí)大量的房地產(chǎn)項(xiàng)目在城市中的興起，也使房地產(chǎn)業(yè)存在著激烈的競(jìng)爭(zhēng)。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，若開發(fā)商投資不準(zhǔn)，眼光不高，開發(fā)出的小區(qū)缺乏遠(yuǎn)見，就會(huì)造成市場(chǎng)銷售困難，房屋大量積壓閑置，資金運(yùn)轉(zhuǎn)不暢，使企業(yè)承受巨大的風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)困難。相反，一些開發(fā)商即使在地段比較偏僻，土地現(xiàn)狀條件不太優(yōu)越的地區(qū)，卻開發(fā)出了有品味、宜人的良好小區(qū)，吸引人們前來(lái)購(gòu)買，從而改造了地段，形成了品牌。作為房地產(chǎn)公司技術(shù)管理部門，在公司所投標(biāo)地塊己確定，對(duì)產(chǎn)品未來(lái)的營(yíng)銷策劃己有大致方向的前提下，通過(guò)與外包設(shè)計(jì)部門的合作，與相關(guān)單位協(xié)調(diào)。盡可能把公司項(xiàng)目策劃目標(biāo)從空洞，抽象的文字，落實(shí)成為具體的圖紙，模型。是完成一個(gè)優(yōu)良項(xiàng)目的重要環(huán)結(jié)。
設(shè)計(jì)重要，理由很簡(jiǎn)單，一方面設(shè)計(jì)直接決定了公司產(chǎn)品是否符合消費(fèi)者的要求，也就決定了產(chǎn)品可以為公司帶來(lái)的收入，另一方面設(shè)計(jì)決定了公司產(chǎn)品70%以上的成本支出（建安成本），二者相減也就決定了公司產(chǎn)品開發(fā)的成敗。因此，設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)企業(yè)的核心之一，尤其是由以往的資源競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)向能力競(jìng)爭(zhēng)的未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)，設(shè)計(jì)管理能力顯得尤為重要。那么怎樣才能以最經(jīng)濟(jì)的成本建造出最符合客戶需求的產(chǎn)品？筆者結(jié)合在業(yè)內(nèi)的經(jīng)驗(yàn)，認(rèn)為關(guān)鍵是抓住設(shè)計(jì)任務(wù)書、設(shè)計(jì)過(guò)程控制、設(shè)計(jì)變更控制和設(shè)計(jì)成果評(píng)審這四個(gè)環(huán)節(jié)。在東方國(guó)際商務(wù)港工程的策劃過(guò)程中，從同類房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)中汲取經(jīng)驗(yàn)，在工作中提高思想認(rèn)識(shí)，抓住以下幾項(xiàng)關(guān)鍵因素，最終順利完成了設(shè)計(jì)和報(bào)建過(guò)程。
1、設(shè)計(jì)任務(wù)書
設(shè)計(jì)任務(wù)書是設(shè)計(jì)的輸入，要想有好的設(shè)計(jì)輸出，充分的設(shè)計(jì)輸入是起點(diǎn)。方案設(shè)計(jì)階段，設(shè)計(jì)任務(wù)書的輸入主要應(yīng)包括公司最高領(lǐng)導(dǎo)層的規(guī)劃意見、營(yíng)銷部門提供的產(chǎn)品定位、物業(yè)公司和客服部門提供的客戶建議、開發(fā)部門提供的政府征詢意見、預(yù)算部門提出的初步成本建議以及項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理部門提供的勘測(cè)報(bào)告等；初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)階段，設(shè)計(jì)任務(wù)書的輸入則主要應(yīng)包括前面的設(shè)計(jì)成果、報(bào)批過(guò)程中獲知的反饋意見、預(yù)算部門提供的細(xì)化成本要求以及項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理部門提供的配套設(shè)備的設(shè)計(jì)要求等。設(shè)計(jì)在設(shè)計(jì)的各個(gè)階段，設(shè)計(jì)任務(wù)書輸入的重點(diǎn)不太一樣，前者的重心在于政府規(guī)劃、產(chǎn)品定位、領(lǐng)導(dǎo)意圖，而后者的重心則在于報(bào)批反饋意見、成本要求。由于后續(xù)參與設(shè)計(jì)成果評(píng)審的部門基本與提供設(shè)計(jì)輸入建議的部門一致，因此若此環(huán)節(jié)將某個(gè)部門省略，那么后續(xù)的設(shè)計(jì)評(píng)審也將缺乏針對(duì)性的效果。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)能意識(shí)到該環(huán)節(jié)的重要性，但總是由于這樣或那樣的原因?qū)е略O(shè)計(jì)輸入不夠充分或設(shè)計(jì)輸入質(zhì)量不高，總結(jié)下來(lái)，主要有以下幾點(diǎn)：
1.1時(shí)間緊張
目前有不少房地產(chǎn)企業(yè)，為了圖快，為了趕一個(gè)好的上市時(shí)機(jī)，往往工期緊張，留給設(shè)計(jì)的時(shí)間并不多，也因此導(dǎo)致了設(shè)計(jì)任務(wù)書編制匆匆忙忙，包括后續(xù)的設(shè)計(jì)過(guò)程控制和設(shè)計(jì)成果評(píng)審都是敷衍了事，一切問(wèn)題由施工過(guò)程中的設(shè)計(jì)變更和工程簽證來(lái)解決。同樣因?yàn)楣て诰o張，也大大影響了其他部門提供資料的質(zhì)量。
1.2人力資源緊張
房地產(chǎn)企業(yè)專業(yè)人才缺乏的現(xiàn)象普遍嚴(yán)重，匱乏的人才使得很多大家都知道重要的工作卻沒有辦法開展，比如收集客戶信息，了解客戶需求，同時(shí)，在精力分散的情況下也降低了工作質(zhì)量，如設(shè)計(jì)限額要求的質(zhì)量可能因?yàn)榫Σ粔蚨蟠蛘劭邸?/p>
1.3忽視
在方案設(shè)計(jì)的設(shè)計(jì)任務(wù)書編制時(shí)，忽視了地質(zhì)勘探報(bào)告的重要性，導(dǎo)致后續(xù)大量的土方簽證和一系列的設(shè)計(jì)缺陷；在擴(kuò)初設(shè)計(jì)時(shí)，忽視了項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理部門提出的配套設(shè)備的設(shè)計(jì)要求，導(dǎo)致后續(xù)土建、配套和景觀的設(shè)計(jì)矛盾現(xiàn)象。
1.4積累不足
成本方面的積累不足導(dǎo)致預(yù)算部門難以提供有效的設(shè)計(jì)限額要求，客戶方面的積累不足導(dǎo)致營(yíng)銷部門、客服部門不能提供有效的客戶需求建議等。
由于有了上面清楚的認(rèn)識(shí)，筆者在工作中與公司領(lǐng)導(dǎo)和相關(guān)部門協(xié)調(diào)，咨詢，最終提出詳細(xì)，有針對(duì)性的計(jì)劃任務(wù)書，科學(xué)安排設(shè)計(jì)需要的資源和時(shí)間周期計(jì)劃。保證了設(shè)計(jì)單位能細(xì)致，按部就班的圓滿完成設(shè)計(jì)任務(wù)。
2、設(shè)計(jì)過(guò)程控制
設(shè)計(jì)過(guò)程的控制是設(shè)計(jì)意圖得以圖紙化的有力手段。多數(shù)企業(yè)在設(shè)計(jì)的過(guò)程中不太重視過(guò)程的控制，缺乏必要的跟蹤，導(dǎo)致設(shè)計(jì)結(jié)果出現(xiàn)不應(yīng)有的偏差。做好這環(huán)節(jié)的工作可以從以下幾個(gè)方面來(lái)考慮：
2.1關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)控制
在設(shè)計(jì)開始實(shí)施前，設(shè)計(jì)部門與公司領(lǐng)導(dǎo)擬定該設(shè)計(jì)項(xiàng)目的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃；在關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，設(shè)計(jì)部門組織檢查，必要時(shí)可組織各部門參與的研討會(huì)，同時(shí)碰到不確定性問(wèn)題時(shí)應(yīng)即時(shí)的征詢規(guī)劃部門意見，盡早發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，提前解決問(wèn)題。
2.2日常跟蹤
在設(shè)計(jì)過(guò)程中，設(shè)計(jì)部門應(yīng)有專人及時(shí)跟蹤，及時(shí)掌握設(shè)計(jì)動(dòng)態(tài)，避免設(shè)計(jì)偏離重心，造成返工現(xiàn)象。
2.3過(guò)程記錄
在與設(shè)計(jì)單位的溝通交流中，隨時(shí)隨地的做好詳細(xì)的過(guò)程記錄，便于項(xiàng)目完結(jié)后進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，避免類似問(wèn)題的復(fù)發(fā)，也便于對(duì)設(shè)計(jì)單位的考核管理。
過(guò)程控制中要注意避免打擾設(shè)計(jì)人員的工作和日常生活，一般在設(shè)計(jì)開始階段就應(yīng)約定各個(gè)階段工作完成后的匯報(bào)時(shí)間點(diǎn)。由專門人員進(jìn)行聯(lián)系。
3、設(shè)計(jì)變更控制
設(shè)計(jì)變更可能產(chǎn)生好的`影響，如節(jié)省成本，產(chǎn)品在功能上更加符合業(yè)主的要求，也可能產(chǎn)生不好的影響，如帶來(lái)成本的嚴(yán)重超出。設(shè)計(jì)變更的產(chǎn)生可以有多方面的原因，主要包括以下幾種：
3.1公司領(lǐng)導(dǎo)要求變更
因領(lǐng)導(dǎo)的換屆導(dǎo)致現(xiàn)有設(shè)計(jì)風(fēng)格不符合領(lǐng)導(dǎo)要求，或原有領(lǐng)導(dǎo)基于公司發(fā)展的角度要求進(jìn)行變更等。
3.2營(yíng)銷部門要求變更
產(chǎn)品的功能設(shè)計(jì)不符合業(yè)主的要求或給業(yè)主帶來(lái)十分的不便等情況，營(yíng)銷部門提出進(jìn)行變更。
3.3施工單位要求變更
施工單位因材料設(shè)備使用問(wèn)題而提出來(lái)的變更，如原有材料設(shè)備缺貨要使用替代產(chǎn)品，又比如使用新材料；施工單位發(fā)現(xiàn)圖紙?jiān)O(shè)計(jì)失誤而提出來(lái)的變更，如出現(xiàn)明顯的圖紙錯(cuò)漏現(xiàn)象。
設(shè)計(jì)變更的控制主要從設(shè)計(jì)變更發(fā)生的次數(shù)和每一次設(shè)計(jì)變更的處理兩個(gè)方面進(jìn)行控制。
減少設(shè)計(jì)變更次數(shù)。要想減少設(shè)計(jì)變更次數(shù)，最關(guān)鍵的是將風(fēng)險(xiǎn)前移，也就是說(shuō)將發(fā)生設(shè)計(jì)變更的可能性盡可能的在前面的設(shè)計(jì)管理工作中予以解決。概括說(shuō)來(lái)，就是做好前述的設(shè)計(jì)任務(wù)書編制、設(shè)計(jì)過(guò)程控制和設(shè)計(jì)成果評(píng)審三項(xiàng)基本工作。根據(jù)筆者經(jīng)驗(yàn)，做好該三項(xiàng)工作后，設(shè)計(jì)變更的次數(shù)可以得到一個(gè)較好的控制。
嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更的發(fā)生。設(shè)計(jì)變更發(fā)生的控制主要是堅(jiān)持“先研討再測(cè)算最后決策”的控制原則，簡(jiǎn)單說(shuō)來(lái)，先從技術(shù)上驗(yàn)證是否可行，然后從成本上驗(yàn)證是否可行，最后決策是否變更。這樣做來(lái)，可能會(huì)影響施工效率，在此可以適當(dāng)?shù)慕o予項(xiàng)目負(fù)責(zé)人一定設(shè)計(jì)變更的權(quán)限進(jìn)行操作。
另外，設(shè)計(jì)單位素質(zhì)的優(yōu)劣也是一個(gè)不可忽視的環(huán)節(jié)。目前國(guó)內(nèi)設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)水平和素質(zhì)差異較大，一般來(lái)說(shuō)，大型設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)水平高，設(shè)計(jì)質(zhì)量更為可靠，但價(jià)格稍高而且配套服務(wù)不能跟上，中小型設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)水平偏低，設(shè)計(jì)質(zhì)量也相應(yīng)折扣，但價(jià)格稍低而且配套服務(wù)質(zhì)量高。建議房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)自身資源情況選擇合理的設(shè)計(jì)單位，不要盲目的追求大型設(shè)計(jì)院，也不要一味的追求節(jié)約成本。
4、設(shè)計(jì)成果評(píng)審
設(shè)計(jì)成果評(píng)審是設(shè)計(jì)意圖得以圖紙化的另一重要手段。設(shè)計(jì)評(píng)審是房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)設(shè)計(jì)單位提供成果的最后一次把關(guān)，這一次把關(guān)的成敗很大程度決定了后面設(shè)計(jì)變更和工程簽證的多少，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)給予高度的重視。目前，一些房地產(chǎn)企業(yè)或采取口頭等非正式溝通的方式或不重視走形式，導(dǎo)致該環(huán)節(jié)的控制作用不能很好的發(fā)揮。設(shè)計(jì)成果評(píng)審會(huì)的實(shí)施可以考慮做好以下幾點(diǎn)：
評(píng)審會(huì)的合理組織。房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)部門的工作時(shí)間異常寶貴，應(yīng)盡可能的組織在花功夫使之更加科學(xué)合理有效。在時(shí)間上應(yīng)充分考慮到評(píng)審參與者的工作安排，避免出差或其他原因?qū)е碌娜毕辉O(shè)計(jì)方案或施工圖應(yīng)根據(jù)量的大小提前（2—3天）下發(fā)評(píng)審參與者，以備消化吸收，提高評(píng)審會(huì)效率；選擇權(quán)威人士擔(dān)任主持人，提高各參與部門的重視程度，同時(shí)在出現(xiàn)爭(zhēng)持意見時(shí)決策拍板，避免長(zhǎng)期爭(zhēng)執(zhí)影響效率。
4.1參與部門充分
一般來(lái)說(shuō)，提供設(shè)計(jì)輸入的部門以及領(lǐng)導(dǎo)都應(yīng)參與，核對(duì)提供的設(shè)計(jì)要求或建議是否在設(shè)計(jì)圖紙中得到體現(xiàn)。必要時(shí)，還應(yīng)邀請(qǐng)外部有關(guān)專家參與。
4.2參與部門重視
參與部門重視才能起到評(píng)審的效果，而參與部門往往都是比較忙碌的業(yè)務(wù)部門，要避免來(lái)了聽聽走人的心態(tài)。
4.3評(píng)審紀(jì)要
評(píng)審紀(jì)要的嚴(yán)肅對(duì)待可以提高部門的重視程度，并且為日后的設(shè)計(jì)分析總結(jié)提供素材和依據(jù)。各個(gè)評(píng)審會(huì)都應(yīng)由詳盡的評(píng)審意見記錄，并要求簽字確認(rèn)。
技術(shù)部門本身的重點(diǎn)工作則主要是對(duì)照原圖紙?jiān)O(shè)計(jì)任務(wù)書和聯(lián)系函，以及相關(guān)規(guī)范和本地規(guī)劃，建設(shè)部門要求進(jìn)行詳細(xì)審核，確定圖紙?jiān)O(shè)計(jì)深度達(dá)到國(guó)家規(guī)范要求，沒有違反工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文的地方。避免在下一階段的報(bào)建中被相關(guān)部門拒絕而延誤項(xiàng)目進(jìn)展。技術(shù)部在整個(gè)由策劃到設(shè)計(jì)，報(bào)建的環(huán)節(jié)中，通過(guò)協(xié)調(diào)相關(guān)各部門，收集，整理資料，審核成果的工作過(guò)程，為設(shè)計(jì)圖紙最終的順利完成和通過(guò)審核提供了強(qiáng)力保障。因?yàn)榍捌诘墓ぷ鬏^為細(xì)致，在東方國(guó)際商務(wù)港報(bào)建開工后的施工和銷售反映來(lái)看，基本實(shí)現(xiàn)了策劃定位和設(shè)計(jì)目標(biāo)。
房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)策劃書4
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的目的是實(shí)現(xiàn)開發(fā)項(xiàng)目的最大經(jīng)濟(jì)效益,以更好地滿足市場(chǎng)需求。這就要求開發(fā)企業(yè)向市場(chǎng)提供優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)商品,而優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)商品來(lái)自于開發(fā)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行有效的質(zhì)量管理。因此,可以將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)過(guò)程分為項(xiàng)目前期工作、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目實(shí)施和竣工結(jié)算四個(gè)階段。如何在各個(gè)階段管理好項(xiàng)目的質(zhì)量是每個(gè)開發(fā)企業(yè)應(yīng)重點(diǎn)研究的問(wèn)題。由于項(xiàng)目前期工作和設(shè)計(jì)這兩個(gè)階段更是質(zhì)量管理重點(diǎn)中的重點(diǎn),所以本文重點(diǎn)對(duì)這兩個(gè)階段進(jìn)行詳細(xì)的分析與探討。
怎樣才能管理好項(xiàng)目的質(zhì)量?對(duì)于每一個(gè)開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō),應(yīng)首先考慮項(xiàng)目的質(zhì)量,質(zhì)量又是質(zhì)量管理的對(duì)象,它的原則是全面的質(zhì)量管理,即以質(zhì)量為中心,項(xiàng)目全員參與,以達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。全面質(zhì)量管理既是原則,也是可行的操作程序,即PDCA循環(huán)(計(jì)劃、執(zhí)行、檢查、處理),具體的控制方法有ABC分析法、因果分析法、控制圖法、直方圖法等,這些具體方法的作用在于找出質(zhì)量偏差原因并加以修正,從而提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。
一、目前在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中所存在的問(wèn)題
在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中我們普遍忽視開發(fā)前期項(xiàng)目可行性研究階段、策劃階段、設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量管理,而把主要精力放在施工階段。作為建設(shè)方為項(xiàng)目而成立的團(tuán)隊(duì),這種思維就應(yīng)該改變。當(dāng)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行到施工階段時(shí),如果規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、技術(shù)方案和設(shè)計(jì)圖紙不是最優(yōu),就很難保證工程項(xiàng)目的整體投資效益。
二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期工作階段
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期工作主要是編制項(xiàng)目建議書、可行性研究報(bào)告及項(xiàng)目策劃書等,這是整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的基礎(chǔ),其質(zhì)量高低對(duì)后階段工作有著重大影響。
1.建立開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量管理責(zé)任制
對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,還可設(shè)項(xiàng)目質(zhì)量經(jīng)理,他是開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量的全權(quán)負(fù)責(zé)人,必須親自抓質(zhì)量工作。質(zhì)量經(jīng)理的職責(zé)是:根據(jù)投資人項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略,確定市場(chǎng)定位目標(biāo),負(fù)責(zé)編制開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量計(jì)劃,并組織實(shí)施;按質(zhì)量計(jì)劃規(guī)定,檢查項(xiàng)目質(zhì)量計(jì)劃的執(zhí)行情況;對(duì)發(fā)現(xiàn)的重大質(zhì)量問(wèn)題,組織研究解決,并向項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人報(bào)告;編制項(xiàng)目質(zhì)量報(bào)告,報(bào)上級(jí)質(zhì)檢部門和項(xiàng)目經(jīng)理。項(xiàng)目質(zhì)量經(jīng)理對(duì)質(zhì)量的監(jiān)督檢查,不能代替項(xiàng)目其他崗位的質(zhì)量職責(zé),項(xiàng)目各個(gè)經(jīng)理、專業(yè)負(fù)責(zé)人、各部室、各專業(yè)人員各自均應(yīng)完成自己的質(zhì)量責(zé)任,這樣項(xiàng)目的質(zhì)量才能有保證。
2.制定開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量計(jì)劃
充分了解和掌握項(xiàng)目的特點(diǎn),明確咨詢成果的質(zhì)量目標(biāo)和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn);熟悉質(zhì)量管理體系文件,把質(zhì)量目標(biāo)進(jìn)行層層分解,按質(zhì)量計(jì)劃和實(shí)施步驟層層落實(shí)。每一層次職責(zé)、權(quán)限、資源分配以及保證質(zhì)量的措施都予以明確。質(zhì)量管理計(jì)劃要簡(jiǎn)明扼要,重點(diǎn)突出,具有可操作性。
3.建立開發(fā)項(xiàng)目前期工作成果的質(zhì)量評(píng)審制度
建立評(píng)審制度是保證和提高開發(fā)項(xiàng)目前期成果質(zhì)量的重要手段。采用德爾非法進(jìn)行評(píng)審,吸取更多專家的知識(shí)和智慧,可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,優(yōu)化前期工作成果。項(xiàng)目咨詢公司對(duì)咨詢成果進(jìn)行自我評(píng)審,然后再進(jìn)行內(nèi)部評(píng)審。內(nèi)部評(píng)審?fù)瓿珊?建設(shè)方項(xiàng)目經(jīng)理可邀請(qǐng)有關(guān)專家對(duì)咨詢成果進(jìn)行評(píng)審和完善,并形成相應(yīng)記錄文件,以提高投資效益。
三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段
項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段是開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行質(zhì)量管理,實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的最直接最重要的環(huán)節(jié)。一般來(lái)說(shuō),設(shè)計(jì)費(fèi)約只占項(xiàng)目總投資的1%,但設(shè)計(jì)工作對(duì)工程造價(jià)的影響程度可達(dá)75%以上。優(yōu)秀的設(shè)計(jì)是開發(fā)項(xiàng)目盈利的基本保障。項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段分為初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)兩個(gè)階段,它直接關(guān)系著項(xiàng)目的開發(fā)成本與質(zhì)量。其目的是通過(guò)不同階段的設(shè)計(jì)來(lái)控制和保證設(shè)計(jì)的質(zhì)量。
1.開發(fā)企業(yè)在尋找規(guī)劃設(shè)計(jì)單位時(shí)應(yīng)實(shí)行建設(shè)方案招投標(biāo)制,實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)方案的最優(yōu)化。即由開發(fā)企業(yè)選擇幾家具有實(shí)力的`規(guī)劃設(shè)計(jì)單位進(jìn)行方案設(shè)計(jì)。設(shè)計(jì)前,向他們?cè)敿?xì)介紹項(xiàng)目可行性、產(chǎn)品市場(chǎng)定位、各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、建設(shè)成本范圍、質(zhì)量及效果等方面的資料和情況,特別要強(qiáng)調(diào)設(shè)計(jì)方案的經(jīng)濟(jì)與合理,使各設(shè)計(jì)單位做到心中有數(shù)。設(shè)計(jì)方案提交后,開發(fā)企業(yè)組織專家進(jìn)行評(píng)審,選出最優(yōu)的初步規(guī)劃方案,確定中標(biāo)單位且與之簽定合同,并在此基礎(chǔ)上細(xì)化。
2.初步設(shè)計(jì)完成后,根據(jù)一些建設(shè)方案設(shè)計(jì)的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),開發(fā)企業(yè)要認(rèn)真審查對(duì)比,不能對(duì)設(shè)計(jì)單位過(guò)分依賴,這是非常重要的一環(huán)。應(yīng)注意的是細(xì)化后的設(shè)計(jì)方案是否達(dá)到所要求的各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo),整個(gè)設(shè)計(jì)思路是否經(jīng)濟(jì)合理。經(jīng)濟(jì)合理主要體現(xiàn)在:
(1)布局是否合理。戶型設(shè)計(jì)是否超前,功能分區(qū)是否分明,是否合理安排居住、使用、衛(wèi)生等功能空間,體現(xiàn)其最大的使用價(jià)值,是否嚴(yán)格控制每套住宅的價(jià)格與功能價(jià)格比,住宅結(jié)構(gòu)和設(shè)備布置是否最大限度滿足建筑功能及美觀的要求;環(huán)境配套設(shè)施、建筑造型和風(fēng)格藝術(shù)感怎樣,是否體現(xiàn)了以人為本的設(shè)計(jì)理念,是否具有較高觀瞻價(jià)值。這些都是購(gòu)買者很注重的影響房屋銷售的重要因素。
(2)經(jīng)濟(jì)性是否合理。設(shè)計(jì)應(yīng)將使用功能分區(qū)相對(duì)集中,減少浪費(fèi)。盡量避免不必要的裝飾和過(guò)多的懸挑,建筑尺寸盡量采用經(jīng)濟(jì)尺寸。環(huán)境配套設(shè)施要做到經(jīng)濟(jì)適用、美觀、新穎但不奢華。
開發(fā)企業(yè)全面審查后,對(duì)設(shè)計(jì)方案提出合理化建議,以便設(shè)計(jì)單位進(jìn)行修改。盡可能做到詳盡周到,避免設(shè)計(jì)返工。修改后的設(shè)計(jì)方案要重新預(yù)算成本并與目標(biāo)成本對(duì)照,看是否超預(yù)算設(shè)計(jì)。
四、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施階段
在項(xiàng)目施工階段,雖然影響項(xiàng)目投資可能性小,但是項(xiàng)目要投入建設(shè)資金,浪費(fèi)投資可能性大,開發(fā)企業(yè)必須加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)的動(dòng)態(tài)管理。主要體現(xiàn)在:(1)實(shí)行效益獎(jiǎng)勵(lì)制度,充分調(diào)動(dòng)管理人員的積極性,管好施工現(xiàn)場(chǎng)。(2)盡量減少設(shè)計(jì)圖變更。(3)嚴(yán)格現(xiàn)場(chǎng)簽證管理。(4)控制進(jìn)場(chǎng)材料的質(zhì)量與成本。(5)嚴(yán)把隱蔽項(xiàng)目的驗(yàn)收關(guān)
五、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工結(jié)算階段
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要對(duì)工程竣工結(jié)算進(jìn)行審查。最好采用三級(jí)審查方式審核結(jié)算書,即監(jiān)理公司初審-項(xiàng)目部門復(fù)審-開發(fā)企業(yè)終審。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),這樣做既能監(jiān)督又能保證結(jié)算的準(zhǔn)確性。在結(jié)算完成后,要做好項(xiàng)目的開發(fā)評(píng)價(jià)工作,主要是對(duì)項(xiàng)目各部分分項(xiàng)和整體進(jìn)行質(zhì)量分析。其目的一方面是總結(jié)開發(fā)項(xiàng)目的成敗得失,吸取經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn);另一方面可以取得一些經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)和技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo),為以后的開發(fā)項(xiàng)目提供質(zhì)量管理方面的參考依據(jù)。
六、結(jié)論
綜上所述,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)質(zhì)量管理是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過(guò)程。開發(fā)企業(yè)的質(zhì)量管理貫穿于項(xiàng)目的全過(guò)程,在項(xiàng)目管理的各階段,時(shí)時(shí)要有抓優(yōu)質(zhì)質(zhì)量的觀念,確保開發(fā)建設(shè)前期的質(zhì)量,隨時(shí)糾正發(fā)生的偏差,以減少或避免資金的流失,最大限度地提高資金的投資效益。開發(fā)企業(yè)要不斷完善項(xiàng)目質(zhì)量管理制度,以保證項(xiàng)目管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn),更好地獲得較好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。
房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)策劃書5
近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支撐產(chǎn)業(yè)，對(duì)我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)起著重要作用。作為資本密集型行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金管理、項(xiàng)目建設(shè)成本的控制都具有較高的要求。本文擬從房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的重要意義出發(fā)，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的現(xiàn)狀、問(wèn)題及對(duì)策進(jìn)行探討。
一、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)項(xiàng)目成本控制的意義。
現(xiàn)階段，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，加之國(guó)家房地產(chǎn)政策的深入改革，給房地產(chǎn)企業(yè)都帶來(lái)較大挑戰(zhàn)。通過(guò)控制成本就成為房地產(chǎn)企業(yè)占領(lǐng)市場(chǎng)制高點(diǎn)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)是銷售收入與成本費(fèi)用的差額。目前，我國(guó)正通過(guò)多種手段來(lái)控制市場(chǎng)房?jī)r(jià)，房地產(chǎn)企業(yè)不能通過(guò)銷售收入來(lái)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益，成本控制就成為了最有效的選擇途徑。有效的成本控制可以為企業(yè)減少費(fèi)用支出，因而為企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益提供重要保證。
二、現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本控制存在的主要問(wèn)題。
1、項(xiàng)目成本管理意識(shí)較薄弱。
當(dāng)前不少房地產(chǎn)企業(yè)沒有樹立全面的成本管理理念，成本控制意識(shí)薄弱。一些項(xiàng)目經(jīng)理只關(guān)注項(xiàng)目的質(zhì)量、進(jìn)度問(wèn)題；技術(shù)人員則認(rèn)為自己的任務(wù)是解決施工難題，保證技術(shù)的有效利用和工程質(zhì)量，而導(dǎo)致項(xiàng)目超支嚴(yán)重；而項(xiàng)目的實(shí)際施工人員則關(guān)注項(xiàng)目的施工及工程進(jìn)度。從表面上看，整個(gè)項(xiàng)目的施工分工明確、各司其職，但實(shí)際上并未將成本控制的目標(biāo)分解到項(xiàng)目中的相關(guān)人員，違背了項(xiàng)目成本控制的全員性原則，造成項(xiàng)目成本管理的無(wú)序散亂，項(xiàng)目成本控制失效。
2、缺乏系統(tǒng)的成本控制組織體系。
目前，不少房地產(chǎn)企業(yè)還沒有同步設(shè)置專門的機(jī)構(gòu)來(lái)實(shí)施成本管理控制，大多數(shù)都是由財(cái)務(wù)部門來(lái)負(fù)責(zé)，缺乏進(jìn)行成本控制的組織體系，導(dǎo)致管理控制與實(shí)際施工脫節(jié)。
為了更好的配置資源，不少房地產(chǎn)企業(yè)將部分工程分包出去，導(dǎo)致工程施工建設(shè)過(guò)分分散，成本控制標(biāo)準(zhǔn)無(wú)法統(tǒng)一，資源浪費(fèi)嚴(yán)重。
還有的管理者單純認(rèn)為成本控制主要存在于施工階段，致使忽視了對(duì)決策、設(shè)計(jì)階段的費(fèi)用開銷，造成前期大量的資源浪費(fèi)。
3、資金管理手段較落后，有待優(yōu)化。
資金是房地產(chǎn)企業(yè)的血液。雖然大部分房地產(chǎn)企業(yè)都制訂了相應(yīng)的資金管理計(jì)劃以及各項(xiàng)費(fèi)用的開支計(jì)劃，但是，真正按計(jì)劃實(shí)施管理和控制的比例卻不大，資金管理手段落后。這在很大程度上降低了計(jì)劃、方案的可行性，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在管理控制過(guò)程中與預(yù)期計(jì)劃發(fā)生脫離，使企業(yè)的資金管理無(wú)所適從，阻礙了企業(yè)資金的周轉(zhuǎn)運(yùn)行。
由于缺乏先進(jìn)技術(shù)，資金計(jì)劃不能根據(jù)人力、物力、資金的市場(chǎng)環(huán)境變化而及時(shí)調(diào)整，造成實(shí)際項(xiàng)目的成本費(fèi)用超過(guò)資金使用計(jì)劃，資金計(jì)劃流于形式。
4、缺乏完善的合同管理，執(zhí)行效率低。
目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在對(duì)合同管理缺乏成本管理的意識(shí)，沒有形成全面管理的思維。在實(shí)際實(shí)施過(guò)程中，合同隨著工程進(jìn)度的推移而涉及內(nèi)容及工序越來(lái)越紛繁復(fù)雜，導(dǎo)致在合同拆分時(shí)出現(xiàn)關(guān)于時(shí)間進(jìn)度、用料成本等問(wèn)題。同時(shí)，在一些合同中對(duì)項(xiàng)目施工的'質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、項(xiàng)目的工程造價(jià)支付方式等缺乏明確規(guī)定，導(dǎo)致在審核時(shí)項(xiàng)目不能順利通過(guò)，執(zhí)行力度較低，導(dǎo)致項(xiàng)目工期延長(zhǎng)、成本消耗過(guò)高，給成本管理帶來(lái)較大風(fēng)險(xiǎn)。
三、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。
1、建立項(xiàng)目成本控制責(zé)任制，加強(qiáng)項(xiàng)目成本控制意識(shí)。
項(xiàng)目成本控制的責(zé)任分配不清是導(dǎo)致成本控制意識(shí)薄弱的一個(gè)主要因素。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立健全的項(xiàng)目成本控制責(zé)任制，建立一套科學(xué)合理的項(xiàng)目成本控制體系。首先，明確成本控制的主體，將項(xiàng)目作為成本控制的中心，對(duì)其發(fā)生的收入、成本和費(fèi)用都進(jìn)行獨(dú)立核算，反映項(xiàng)目過(guò)程中發(fā)生或即將發(fā)生的成本，動(dòng)態(tài)的調(diào)節(jié)和控制可控成本。其次，確定成本控制標(biāo)準(zhǔn)，并以此作為考核的依據(jù)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)以預(yù)算計(jì)劃為出發(fā)點(diǎn)，保證計(jì)劃與實(shí)際的可比性，以合適的數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，進(jìn)而確定項(xiàng)目成本控制的標(biāo)準(zhǔn)。最后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)既定的成本目標(biāo)和控制標(biāo)準(zhǔn)來(lái)衡量項(xiàng)目成本控制的完成情況，審核員工的業(yè)績(jī)情況，并作為責(zé)任者獎(jiǎng)懲的依據(jù)。
2、實(shí)施全過(guò)程的項(xiàng)目成本控制。
全過(guò)程項(xiàng)目成本控制體系，主要包括：
決策階段、設(shè)計(jì)階段、招標(biāo)階段、施工階段等。決策階段，的關(guān)鍵內(nèi)容就是項(xiàng)目成本的控制方案。對(duì)整個(gè)投資的全過(guò)程進(jìn)行分析，做出充分分析和判斷，包括經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、土地開發(fā)支出、前期工程預(yù)算、建筑安裝工程造價(jià)成本以及不可預(yù)見費(fèi)等多個(gè)方面。設(shè)計(jì)階段，重點(diǎn)就是降低建筑安裝成本。完善工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)招投標(biāo)制度，加強(qiáng)技術(shù)溝通，實(shí)行限額設(shè)計(jì)。招投標(biāo)階段，加強(qiáng)對(duì)招投標(biāo)工作各環(huán)節(jié)的監(jiān)控，避免決策失誤。嚴(yán)格、謹(jǐn)慎審核單位的信譽(yù)、經(jīng)濟(jì)狀況，避免魚目混珠的行為，以及加強(qiáng)對(duì)標(biāo)底的審核，避免一些投標(biāo)單位盲目低價(jià)給工程結(jié)算帶來(lái)的困難。在施工階段應(yīng)主要是控制建筑材料和設(shè)備的成本，按設(shè)計(jì)規(guī)范和技術(shù)規(guī)定進(jìn)行施工，有效、合理底節(jié)省施工成本。
3、加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目資金的預(yù)算管理和集中管理。
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目資金的全面預(yù)算管理，要求追蹤和監(jiān)督項(xiàng)目各環(huán)節(jié)發(fā)生的各項(xiàng)支出，分析預(yù)算與實(shí)際的差異，以利于預(yù)算部門掌握整個(gè)項(xiàng)目預(yù)算的執(zhí)行情況，便于及時(shí)對(duì)出現(xiàn)的問(wèn)題提出改進(jìn)措施或建議，確保預(yù)算目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。同時(shí)，加強(qiáng)項(xiàng)目資金的集中管理，設(shè)立專門的資金結(jié)算中心，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金進(jìn)行統(tǒng)一調(diào)配和監(jiān)督使用，提高企業(yè)資金使用效率，減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
4、加強(qiáng)合同管理。
加強(qiáng)合同管理的目的在于增強(qiáng)合同的嚴(yán)密性，有效減少合同糾紛，避免施工索賠，最終達(dá)到降低項(xiàng)目成本的目的。其中，應(yīng)嚴(yán)格控制合同的變更，如施工條件變更或進(jìn)度的變更等，即使有變更也應(yīng)按變更合同程序辦事，并及時(shí)辦理增減預(yù)算，健全合同履約跟蹤檢查制度，提高合同履約率，同時(shí)盡量減少索賠事件的發(fā)生，嚴(yán)格審核承包商的索賠要求，按合同辦事，避免產(chǎn)生投資失控。
總之，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分認(rèn)識(shí)到項(xiàng)目成本管理的內(nèi)涵和意義，重視房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全過(guò)程中的成本控制，才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的最大化和企業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展。
房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)策劃書6
長(zhǎng)期以來(lái)人們對(duì)建筑工程造價(jià)控制認(rèn)識(shí)存在一定偏差，大多只重視建筑項(xiàng)目施工階段的造價(jià)控制，而忽視建設(shè)前期造價(jià)控制。在建設(shè)成本控制中，施工后控制節(jié)約投資約20%，而決策設(shè)計(jì)階段造價(jià)控制約占60—80%，由此可見，在工程造價(jià)控制方面，應(yīng)適當(dāng)加強(qiáng)決策實(shí)際階段控制。
1、房地產(chǎn)工程決策階段造價(jià)控制
決策階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過(guò)程中占據(jù)核心地位，它是選擇及決策投資方案的過(guò)程。
1.1投資決策造價(jià)管理程序
做好房地產(chǎn)決策階段造價(jià)控制就必須了解房地產(chǎn)投資決策造價(jià)管理的每個(gè)階段，通常情況下投資前期建設(shè)項(xiàng)目投資決策程序可分為：投資機(jī)會(huì)研究階段、項(xiàng)目建議書、可行性研究階段、項(xiàng)目評(píng)估與決策審批階段等四個(gè)階段：
1.1.1投資機(jī)會(huì)研究階段
投資機(jī)會(huì)研究又稱為投資機(jī)會(huì)論證，這一階段的主要任務(wù)是對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資方向提出建議。依照市場(chǎng)發(fā)展需求，國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策及地區(qū)部門的行業(yè)要求等情況，結(jié)合實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)及實(shí)踐調(diào)查分析，科學(xué)合理的選擇房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目。
1.1.2項(xiàng)目建議書
項(xiàng)目建議書就是針對(duì)擬建項(xiàng)目做得整體規(guī)劃，規(guī)劃需要結(jié)合社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，行業(yè)地區(qū)發(fā)展計(jì)劃，站在客觀角度從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)必要性方面作出分析。
1.1.3可行性研究階段
可行性研究階段是由：初步可行性研究階段及詳細(xì)可行性研究階段。主要對(duì)擬建設(shè)項(xiàng)目的市場(chǎng)需求、經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)影響等方面進(jìn)行調(diào)查研究，并最終做出是否可行的結(jié)論。
1.1.4項(xiàng)目評(píng)估與決策審批階段
在項(xiàng)目可行性評(píng)估報(bào)告作出后，邀請(qǐng)具有評(píng)估資質(zhì)的單位對(duì)項(xiàng)目可行性報(bào)告進(jìn)行評(píng)估、論證，這種由第三方做出的評(píng)估論證相對(duì)科學(xué)，編制項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告，交相關(guān)決策部門作為項(xiàng)目審批的重要理論依據(jù)。
1.2房地產(chǎn)項(xiàng)目工程決策造價(jià)控制措施
房地產(chǎn)工程決策造價(jià)控制要求在整體上把握項(xiàng)目工程的投資方向，分析投資主要影響因素，編制投資估算，對(duì)影響房地產(chǎn)項(xiàng)目決策因素進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管控。
1.2.1影響房地產(chǎn)項(xiàng)目決策可行性的因素
政府因素、環(huán)境因素等都是影響房地產(chǎn)項(xiàng)目的重要因素，直接關(guān)系到房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)成本。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目工程決策前應(yīng)該適當(dāng)分析周圍影響項(xiàng)目決策可行性因素。
1.2.2投資估算編制
投資估算是房地產(chǎn)項(xiàng)目決策的重要依據(jù)之一，是項(xiàng)目建議書與可行性報(bào)告的重要組成部分，投資估算的準(zhǔn)確性直接關(guān)系到項(xiàng)目可行性研究評(píng)估結(jié)果，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目籌措資金產(chǎn)生重大影響。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)正確、全面的評(píng)估工程造價(jià)，編制全面、可信的投資評(píng)估報(bào)告。
2、房地產(chǎn)工程設(shè)計(jì)造價(jià)控制
2.1房地產(chǎn)工程設(shè)計(jì)造價(jià)控制概念
建筑設(shè)計(jì)對(duì)整個(gè)建筑項(xiàng)目進(jìn)行全面合理的規(guī)劃，并為后續(xù)施工提供可靠、詳實(shí)的技術(shù)依據(jù)。目前，我國(guó)部分開發(fā)商在樓盤建設(shè)中，過(guò)分注重施工成本控制，而忽視建筑設(shè)計(jì)造價(jià)控制，從而降低了工程項(xiàng)目利潤(rùn)率。
2.2建筑設(shè)計(jì)階段控制工程造價(jià)的措施
2.2.1設(shè)計(jì)過(guò)程中運(yùn)用價(jià)值工程概念
價(jià)值工程是指通過(guò)對(duì)產(chǎn)品功能分析，實(shí)現(xiàn)以最低成本完成必要功能的方式并最終提高產(chǎn)品價(jià)值的科學(xué)分析方法。同一建筑項(xiàng)目，同一單位施工，存在不同的設(shè)計(jì)方案，也存在不同造價(jià)，因此可以充分運(yùn)用價(jià)值工程選擇合適設(shè)計(jì)方案。但選擇設(shè)計(jì)方案時(shí)造價(jià)并非越低越好，而是要結(jié)合工程的`功能與造價(jià)兩方面因素進(jìn)行綜合分析與評(píng)定。
2.2.2合理運(yùn)用限額設(shè)計(jì)
限額設(shè)計(jì)指的是以設(shè)計(jì)任務(wù)書與投資評(píng)估為依據(jù)控制初步設(shè)計(jì)，以批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)為成本控制圖紙?jiān)O(shè)計(jì)的依據(jù)，同時(shí)相關(guān)專業(yè)應(yīng)給予確保投資額分配合理。截止目前，我國(guó)大部分建筑設(shè)計(jì)都是委托給專業(yè)的設(shè)計(jì)公司代為設(shè)計(jì)的，設(shè)計(jì)單位不承擔(dān)工程的經(jīng)濟(jì)責(zé)任，因此在設(shè)計(jì)項(xiàng)目中存在漏項(xiàng)等問(wèn)題，為解決這一難題，可以適時(shí)引入限額設(shè)計(jì)理念與方法，對(duì)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、工程數(shù)量、概預(yù)算指標(biāo)等各個(gè)方面進(jìn)行全面控制。在初步設(shè)計(jì)階段應(yīng)依照可行性報(bào)告對(duì)投資金額進(jìn)行估算，進(jìn)行限額設(shè)計(jì)。投資估算應(yīng)大于控制概算，這有助于培養(yǎng)設(shè)計(jì)人員增強(qiáng)工程造價(jià)成本控制的意識(shí)，實(shí)現(xiàn)在滿足工程使用功能的前提下對(duì)投資額及工程量進(jìn)行限制的目的。
2.2.3設(shè)計(jì)方案的優(yōu)化
先進(jìn)設(shè)備、合理工藝都是設(shè)計(jì)方案控制得以實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵因素，因此在實(shí)際工作中應(yīng)該對(duì)設(shè)計(jì)方案給予充分考慮，并住著專家對(duì)設(shè)計(jì)方案的經(jīng)濟(jì)性、安全性進(jìn)行全面評(píng)估。評(píng)選最佳設(shè)計(jì)方案需要遵循以下幾個(gè)原則：首先，確保建筑資源的合理配置，以設(shè)備成本為例，設(shè)備成本在工程項(xiàng)目建設(shè)總成本中約占40%的比重，如果設(shè)計(jì)中盡量選擇標(biāo)準(zhǔn)化、系列化的通用設(shè)備，不僅有利于確保工程項(xiàng)目建設(shè)能夠順利開展，而且可以降低工程設(shè)備的租用費(fèi)用，選擇設(shè)備型號(hào)時(shí)，在滿足建筑施工工藝要求的前提下，盡量選購(gòu)國(guó)產(chǎn)設(shè)備，并避免重復(fù)選購(gòu)設(shè)備。其次，管線布置及建材運(yùn)輸也是影響工程建設(shè)造價(jià)的重要因素之一，因此，應(yīng)合理選擇建材的運(yùn)輸方式，以降低工程造價(jià)為出發(fā)點(diǎn)，應(yīng)選擇無(wú)軌運(yùn)輸方式運(yùn)輸建材，一方面可以減少占地，另一方面起到節(jié)約投資的作用。
2.2.4應(yīng)引入設(shè)計(jì)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制
在工程設(shè)計(jì)階段，應(yīng)引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。招投標(biāo)制的實(shí)行可以最大限度的提高資金的利用效率，比如設(shè)計(jì)方案應(yīng)含有開發(fā)商每平方米建筑的用鋼量，如果實(shí)際施工用鋼量超出設(shè)計(jì)方案所列，應(yīng)扣除相應(yīng)設(shè)計(jì)費(fèi)用。這樣可以增強(qiáng)設(shè)計(jì)人員的成本控制觀念，促使設(shè)計(jì)師將設(shè)計(jì)與經(jīng)濟(jì)掛鉤，杜絕技術(shù)與經(jīng)濟(jì)脫節(jié)現(xiàn)象的出現(xiàn)。有利于激發(fā)設(shè)計(jì)師尋找最優(yōu)設(shè)計(jì)方案、實(shí)現(xiàn)建筑造價(jià)控制的潛能。
2.2.5加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)概算的監(jiān)督
此外外部監(jiān)督也是實(shí)現(xiàn)建筑造價(jià)控制的有利措施，相關(guān)部門應(yīng)該對(duì)設(shè)計(jì)單位的技師體系認(rèn)證、設(shè)計(jì)資料是否超標(biāo)等進(jìn)行審核。審核設(shè)計(jì)概算應(yīng)結(jié)合日常工作經(jīng)驗(yàn)，平時(shí)應(yīng)對(duì)不同結(jié)構(gòu)類型、不同等級(jí)裝修、不同用途進(jìn)行分類。對(duì)于不同類型的工程，應(yīng)分別列出其所包含的單項(xiàng)和單位工程及主要參數(shù)；這樣有利及時(shí)于收集相關(guān)工程項(xiàng)目的名稱、地點(diǎn)、類型、施工單位、占地面積等資料并及時(shí)掌握相關(guān)建材、設(shè)備價(jià)格。
由于我們長(zhǎng)期對(duì)成本控制的理解僅僅局限于對(duì)目標(biāo)值的比較方面，當(dāng)實(shí)際值偏離目標(biāo)值后在采取相應(yīng)措施，這種滯后的行為只能發(fā)現(xiàn)偏差，并不能減少偏差，因此應(yīng)分析以往產(chǎn)生偏差的原因，并依此為基礎(chǔ)采取事前控制措施，盡量避免實(shí)際值與目標(biāo)值出現(xiàn)偏差，變被動(dòng)控制為主動(dòng)控制，實(shí)現(xiàn)建筑設(shè)計(jì)有效控制工程造價(jià)目標(biāo)。
3、招投標(biāo)及合同階段工程造價(jià)控制
3.1招投標(biāo)及合同階段工程造價(jià)控制的重要性
招投標(biāo)階段也是建筑工程合同的簽署階段。建筑工程合同內(nèi)容主要包括：工期、付款方式、工程質(zhì)量及驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、獎(jiǎng)懲條款、安全生產(chǎn)、雙方責(zé)任與義務(wù)等。是項(xiàng)目法人單位與施工方簽署的具有法律效益的文書，是雙方施工、監(jiān)理、驗(yàn)收的重要依據(jù)。其中關(guān)于承發(fā)包價(jià)格及索賠條款的規(guī)定直接影響工程造價(jià)。
3.2招投標(biāo)及合同階段工程造價(jià)控制的措施
3.2.1推行工程量清單招標(biāo)工程量清單是國(guó)際上通用的計(jì)價(jià)模式之一，由招標(biāo)方及機(jī)構(gòu)根據(jù)施工圖紙計(jì)算并匯總工程量，然后在通過(guò)招標(biāo)詢價(jià)的方式，經(jīng)過(guò)公平競(jìng)爭(zhēng)選擇價(jià)低者。實(shí)行工程量清單招標(biāo)方式可以有效避免招投標(biāo)中弄虛作假、暗箱操作等違法行為，有利于凈化建筑市場(chǎng)，控制工程造價(jià)。
3.2.2改進(jìn)建筑工程評(píng)標(biāo)方法
我國(guó)目前現(xiàn)行的工程評(píng)定方法有：最低標(biāo)價(jià)法、綜合評(píng)估法等評(píng)標(biāo)方法。地方政府應(yīng)該根據(jù)當(dāng)時(shí)實(shí)際情況及法律法規(guī)規(guī)定制定適宜的綜合評(píng)定辦法，選取投標(biāo)中價(jià)格最低的標(biāo)的。
3.2.3重視投標(biāo)文件評(píng)審工作
招標(biāo)方應(yīng)對(duì)重視評(píng)標(biāo)工作，評(píng)標(biāo)委員需要嚴(yán)格遵循招標(biāo)文件規(guī)定評(píng)標(biāo)，而且需要對(duì)標(biāo)書中的錯(cuò)誤及遺漏加以更正及補(bǔ)充，減少合同履行中責(zé)任劃分不清現(xiàn)象的發(fā)生。
4、結(jié)束語(yǔ)
綜上所述，做好房地產(chǎn)項(xiàng)目管理，就得有效的控制工程造價(jià)，房地產(chǎn)工程造價(jià)控制是一個(gè)動(dòng)態(tài)的控制過(guò)程，房地產(chǎn)工程造價(jià)控制貫穿于整個(gè)建設(shè)過(guò)程，不僅需要施工過(guò)程中造價(jià)控制，而且需要加強(qiáng)房地產(chǎn)前期工程造價(jià)控制，采用切實(shí)可行的方法控制投資估算、初步設(shè)計(jì)、招投標(biāo)及合同等階段工程造價(jià)，將有效地控制房地產(chǎn)工程的投資，是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目造價(jià)控制發(fā)展的必然趨勢(shì)。
房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)策劃書7
房地產(chǎn)開發(fā)商土地使用權(quán)的取得方式包括以出讓（招標(biāo)、拍賣、掛牌）、轉(zhuǎn)讓、合作開發(fā)、收購(gòu)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司等。采取這些方式取得土地使用權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)主要包括：
1、土地使用權(quán)出讓過(guò)程中的法律風(fēng)險(xiǎn)
政策及法律、法規(guī)變化的風(fēng)險(xiǎn)；
政府規(guī)劃方案變更的風(fēng)險(xiǎn)；
土地使用權(quán)出讓合同對(duì)土地使用進(jìn)行限制的風(fēng)險(xiǎn)，包括規(guī)劃指標(biāo)、開發(fā)期限、轉(zhuǎn)讓、用途等的限制；
招拍掛過(guò)程中的法律風(fēng)險(xiǎn)；
物權(quán)法施行后關(guān)于土地使用權(quán)分層設(shè)立、地役權(quán)等制度變化帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)；
房屋拆遷及土地平整等相關(guān)問(wèn)題的法律風(fēng)險(xiǎn)；
土地使用權(quán)被政府收回的法律風(fēng)險(xiǎn)。
2、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓過(guò)程中的法律風(fēng)險(xiǎn)
土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效的法律風(fēng)險(xiǎn)；
土地使用權(quán)權(quán)屬瑕疵的法律風(fēng)險(xiǎn)；
土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的稅收法律風(fēng)險(xiǎn)；
因土地使用權(quán)出讓合同問(wèn)題而導(dǎo)致的轉(zhuǎn)讓風(fēng)險(xiǎn)；
土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓變更登記過(guò)程中的法律風(fēng)險(xiǎn)。
3、土地使用權(quán)合作開發(fā)及收購(gòu)房地產(chǎn)項(xiàng)目的法律風(fēng)險(xiǎn)
合作開發(fā)合同或股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同被認(rèn)定無(wú)效的法律風(fēng)險(xiǎn)；（備注：在實(shí)務(wù)中，很多合作開發(fā)合同或項(xiàng)目公司股權(quán)收購(gòu)合同由于簽訂時(shí)沒有仔細(xì)審查其合法性，導(dǎo)致在土地價(jià)格大幅度上漲后，土地轉(zhuǎn)讓方毀約，用的最多的`理由就是主張合同無(wú)效，由于房地產(chǎn)的法律規(guī)制多，稍有不慎，就可能面臨合同無(wú)效的風(fēng)險(xiǎn)。）；
土地提供方的土地使用權(quán)存在瑕疵的法律風(fēng)險(xiǎn)；
房地產(chǎn)項(xiàng)目公司或有負(fù)債的法律風(fēng)險(xiǎn)（備注：很多公司采取收購(gòu)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)實(shí)現(xiàn)收購(gòu)房地產(chǎn)項(xiàng)目，但收購(gòu)后發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目公司存在一系列負(fù)債，這是最大的法律風(fēng)險(xiǎn)）；
房地產(chǎn)項(xiàng)目公司注冊(cè)資金不到位、虛假出資的風(fēng)險(xiǎn)；
房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的稅收風(fēng)險(xiǎn)；
收購(gòu)在建工程時(shí)因工程款問(wèn)題產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)；
被收購(gòu)房地產(chǎn)項(xiàng)目可能欠政府行政規(guī)費(fèi)的風(fēng)險(xiǎn)，通常容易忽略包括土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、市政配套費(fèi)等等。
與被收購(gòu)房地產(chǎn)項(xiàng)目原規(guī)劃指標(biāo)相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)。
二、關(guān)于房地產(chǎn)建造階段的法律風(fēng)險(xiǎn)
1、房地產(chǎn)融資和資金方面的法律風(fēng)險(xiǎn)
國(guó)家貨幣政策、信貸政策變化導(dǎo)致的法律風(fēng)險(xiǎn)；
因融資協(xié)議安排產(chǎn)生法律風(fēng)險(xiǎn)（備注：很多房地產(chǎn)不重視融資協(xié)議的簽訂和履行，認(rèn)為只要拿到錢就可以了，實(shí)際融資協(xié)議存在諸多法律風(fēng)險(xiǎn)，一旦資金提供方啟動(dòng)合同條款違約機(jī)制，有時(shí)會(huì)給企業(yè)帶來(lái)災(zāi)難性的影響。）；
利用虛假文件融資的風(fēng)險(xiǎn)；
盲目擴(kuò)大投資導(dǎo)致資金鏈斷裂的法律風(fēng)險(xiǎn)。
2、房地產(chǎn)項(xiàng)目施工方面的法律風(fēng)險(xiǎn)；
由于缺乏嚴(yán)格招標(biāo)管理制度而導(dǎo)致的選定總承包商、分包商、材料供應(yīng)商等方面產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)；
由于勘察合同、設(shè)計(jì)合同、施工合同、材料設(shè)備采購(gòu)合同簽訂而產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)；
由于設(shè)計(jì)錯(cuò)誤、工期延誤、質(zhì)量問(wèn)題等產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)；
設(shè)計(jì)變更、簽證和索賠產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)；
因承包商違法分包、工程質(zhì)量安全事故、農(nóng)民工工資等問(wèn)題產(chǎn)生法律風(fēng)險(xiǎn)；
因工程價(jià)款結(jié)算產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)；
因中間驗(yàn)收、竣工驗(yàn)收及工程移交等問(wèn)題產(chǎn)生法律風(fēng)險(xiǎn)；
因工程質(zhì)量保修產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)；
因施工合同糾紛訴訟導(dǎo)致的法律風(fēng)險(xiǎn)，包括合同法規(guī)定的工程款優(yōu)先受償權(quán)產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)；
黑白合同產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)。
三、關(guān)于房地產(chǎn)銷售階段的法律風(fēng)險(xiǎn)
1、與銷售中介公司相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)
因銷售代理合同簽訂及履行產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)；
因銷售代理公司及其員工虛假承諾及不當(dāng)行為引起的法律風(fēng)險(xiǎn)。
2、與廣告策劃相關(guān)的法律風(fēng)險(xiǎn)
因廣告策劃合同簽訂及履行產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)；
因廣告策劃文字或圖片侵犯第三人知識(shí)產(chǎn)權(quán)的法律風(fēng)險(xiǎn)；
因虛假?gòu)V告帶來(lái)的法律風(fēng)險(xiǎn)；
因廣告內(nèi)容不當(dāng)?shù)姆娠L(fēng)險(xiǎn)。
3、與銷售行為相關(guān)的法律風(fēng)險(xiǎn)
違規(guī)銷售產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)；
取得商品預(yù)售證書的相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)；
預(yù)售房款的收取和使用的相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)；
促銷方案的相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)；
銷售現(xiàn)場(chǎng)布置和樣版房相關(guān)的法律風(fēng)險(xiǎn)；
銷售人員違規(guī)操作、擅自修改認(rèn)購(gòu)書、購(gòu)房合同產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)；
認(rèn)購(gòu)書、購(gòu)房合同書相關(guān)的法律風(fēng)險(xiǎn)。
4、與購(gòu)房者相關(guān)的法律風(fēng)險(xiǎn)
因房屋質(zhì)量問(wèn)題產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)；
因延期交房、延期辦理房地產(chǎn)證產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)；
因設(shè)計(jì)方案變更產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)；
因公共設(shè)施使用等相關(guān)問(wèn)題的法律風(fēng)險(xiǎn)；
因按揭貸款合同產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)；（備注：在房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷、經(jīng)濟(jì)衰退的時(shí)候，這類風(fēng)險(xiǎn)特別突出，因開發(fā)商是對(duì)按揭貸款承擔(dān)連帶責(zé)任的。）
四、關(guān)于物業(yè)管理有關(guān)的法律風(fēng)險(xiǎn)
1、前期物業(yè)管理合同簽訂的風(fēng)險(xiǎn)；
2、開發(fā)商與其關(guān)聯(lián)物業(yè)公司權(quán)利義務(wù)關(guān)系混亂的法律風(fēng)險(xiǎn)；
3、銷售房屋承諾贈(zèng)送物業(yè)管理費(fèi)的法律風(fēng)險(xiǎn)；
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